Объединение интересов без объединения собственности

Жилмассив «Чеховский» покажет чеховской России другую жизнь

«Основной структурный принцип чеховской драмы – отсутствие существенного действия», - справедливо отмечают литературоведы. Действительно, главные герои в «Дяде Ване» так и остаются в имении, сестры в «Трех сестрах» так и не добираются до обетованной Москвы… Чехов великолепно подметил развитое в России умение стонать, но при этом ничего не делать для искоренения болезненных причин стона.

Чтобы реализовать проект жилмассива с рабочим названием «Чеховский», авторам проекта придется преодолеть эту живучую «драматургию бездействия». Потому что работа предстоит огромная, «созерцать» некогда.

Жилмассив должен появиться в Ленинском районе Новосибирска, заняв площадь в 40 гектаров, ограниченную улицами Титова, Троллейная, Плахотного и Станиславского. Предварительно здесь необходимо осуществить массовый снос старого ветхого жилья. Проект ведет одна из компаний Владимира Литвинова, ООО «Поликом».

В начале апреля эта фирма, специально созданная под строительство Чеховского жилмассива, выиграла аукционы по разработке первых двух участков, которые провела мэрия Новосибирска.

Всего на территории будущего Чеховского жилмассива планируется снести 86 двух- трех- и четырехэтажных домов, расселив около 1200 жителей.

Для расселения жителей из ветхого жилья предполагается возводить панельные дома со стандартной площадью квартир: однокомнатные — 40, двухкомнатные — 58, трехкомнатные — 72 квадратных метра. Все квартиры будут сдаваться под ключ с полной отделкой. Первый дом, по словам Владимира Литвинова, планируется возвести уже к середине 2013 года. В нем бывшим жителям ветхих и аварийных домов будет выделено около 80 квартир. Часть людей переселится в дом, который строит ООО НТ «Энергострой» на улице Пархоменко, часть — на жилой массив «Тихие зори», где застройщиком выступает ООО СК Конус (одним из собственников обеих компаний является Владимир Литвинов).

Квартиры расселяемым жителям будут выдаваться в соответствии с положениями Жилищного кодекса: не менее, чем ранее занимаемая площадь, но вне зависимости от того, сколько человек было прописано в старой квартире. При желании каждая расселяемая семья сможет докупить себе необходимые квадратные метры по рыночной цене; для этого можно использовать и материнский капитал, и различные другие действующие программы государственной поддержки. «Тут главное – начать, сделать первый шаг. Люди зачастую не пользуются господдержкой просто потому, что считают, будто это «очень сложно» и они ее «всё равно не получат». Ошибка! Надо действовать, под лежачий камень вода не течет; сейчас много неплохих программ работает. Например, Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования выдает ипотечные кредиты под 8 процентов годовых. Отличные условия, таких процентов и в Сбербанке нет!» - говорит Владимир Литвинов.

Взамен сносимого жилфонда на «Чеховском» предполагается построить примерно 50 домов в разных конструктивных схемах, высотностью от 16 до 27 этажей. В итоге на этом же 40-гектарном участке сможет в более комфортных условиях поселиться уже не 1200, а без малого 32 тысячи человек. Общая стоимость проекта по текущим ценам — около 9 млрд. рублей. Из них треть составляет стоимость инфраструктуры.

Под «инфраструктурой» в данном случае понимается ее полный, исчерпывающий набор и объем, включая сети тепловодоснабжения и водоотведения (они существуют, но в силу изношенности нуждаются в полной замене), электросети, внутриквартальные автодороги, автопарковки, тротуары. Сюда же входит расширение и модернизация имеющихся объектов социально-бытового назначения. В частности, планируется надстроить третий этаж над двумя работающими на территории детскими садами, и к одному из них сделать дополнительную пристройку. Это позволит увеличить количество мест в детсадах с 280 до 430 и более. Также запланирована пристройка к действующей в настоящее время школе, которая даст возможность увеличить количество мест в ней с 450 до почти 1600.

«Системное освоение крупной площадки»

Владимир Литвинов рассчитывает, что значительную часть инфраструктурных расходов возьмет на себя муниципалитет, но при этом выражает готовность подождать и при необходимости начать их финансирование самостоятельно, силами своих компаний – при условии компенсации из бюджета в последующие годы:

- Тут самое важное, что мы выходим на системное, плановое освоение крупной перспективной площадки. В бытность моей работы в должности заместителя председателя Комитета по строительству и ЖКХ Новосибирского областного Совета, мы всегда стремились перейти от хаоса точечной застройки к плановости. Плановость и системность хороша и в процессе сноса ветхого жилья, проблема которого, кстати, у нас в городе еще весьма велика. Если мне не изменяет память, еще более 1700 ветхих и аварийных деревянных жилых домов Новосибирска находятся в ожидании расселения и сноса. Это только деревянных домов, обратите внимание! Про обветшалость шлакоблочных двух-, трехэтажных жилых домов (которых на расселяемом под «Чеховский» участке предостаточно) у нас практически и не говорят, хотя такие здания тоже зачастую являются «потемкинскими деревнями» - то есть их снаружи подмазали, подштукатурили, и они стоят – как будто бы еще прочные и долговечные. Хотя какая там долговечность? Копните их внутри – трещины, стены проседают. Да и «хрущевские» пятиэтажки во многих случаях держатся «на одном растворе», закладные детали изъедены коррозией…

- Давайте уточним по точечной застройке; я правильно понял, вы считаете, что такая застройка - зло?

- Вовсе не обязательно. В определенных ситуациях она даже необходима, в этой оценке я солидарен с нашим мэром Владимиром Городецким.

Но все-таки чаще она – некий промежуточный этап, пройдя который, надо развиваться дальше, дорастать до серьезных комплексных проектов. Работая над ними, мы не просто создаем новые квадратные метры капитального жилья вместо выбывающих из эксплуатации аварийных жилых площадей – мы уже создаем среду обитания, тем самым определяя новый, более высокий уровень жизни людей. Тут нужны новые подходы, новые технологии строительства в том числе.

Я не сторонник того, что нам всем надо строить и жить так, как строили наши отцы и деды. Отдавая дань уважения заслугам старших поколений, надо вместе с тем понимать: прогресс не стоит на месте, и люди – приобретатели жилья – ждут конкретных проявлений прогресса в той строительной продукции, которую они покупают. Жизнь идет вперед, ее не остановишь.

Уверен: улучшенная, качественно новая среда обитания вполне способна «поднять» за собой и уровень людской сознательности. Когда вокруг тебя всё комфортно, ухоженно, красиво – начинаешь иначе смотреть на жизнь. Меньше хочется бросать бутылки на газон под собственными окнами, бродить по двору в непотребно-пьяном виде, нарушать правила приличия.

- Владимир Германович, вашей вере в людей можно позавидовать.

- Я не с Луны свалился и понимаю: при любом благоустройстве сохранится какой-то процент асоциальных людей, которые все равно будут вредить и гадить. Но в любом случае, согласитесь, зерно новой жизни будет заложено, и оно обязательно даст всходы, пусть поначалу и не такие обильные, как бы нам хотелось. Соприкасаясь с чистотой, человек и сам начинает в той или иной мере становиться чище, начинает стремиться к этой чистоте. И здорово, когда люди, улучшая при расселении свои жилищные условия, «поднимаются со дна», меняют имеющуюся работу на лучшую, более высококлассную и высокооплачиваемую (или в принципе находят работу, начинают приносить пользу себе и муниципалитету, государству, хоть ненамного, но увеличивают налогооблагаемую базу).

Деревня в центре города

- Площадка в 40 гектаров, больше тысячи человек нуждаются в расселении… Не боитесь таких объемов?

- Мы потому и претендуем сразу на 40 гектаров, чтобы обеспечить комплексность, чтобы был крупный масштаб. Да, в какой-то мере и сами экспериментируем, рискуем в данном случае, берясь за такой большой проект. Но в любом случае получим разносторонний, очень ценный опыт, даже если вначале придется хорошенько набить себе шишек. Опыт, который очень пригодится в дальнейшей работе и нам, и многим другим компаниям-застройщикам, потому что с комплексным расселением и соответствующей комплексной застройкой в нашем городе придется столкнуться еще многим и помногу. Когда вы последний раз подлетали на самолете к Новосибирску днем и в безоблачную погоду?

- Честно говоря, не помню.

- Если бы это случилось недавно, вы бы обязательно заметили существенную «архитектурно-строительную» разницу между центром и окраинами. Окраины застроены многоэтажными современными домами, теперь их и окрашивать стали в разные цвета, приятные глазу. А центр в значительной своей части выглядит как сущая деревня, где преобладают маленькие темные домишки с разношерстно огороженными приусадебными участками – например, вдоль улицы Кошурникова, Фрунзе, Семьи Шамшиных. Много еще в городе сохраняется таких территорий с устаревшим и обветшавшим жильем, «благодаря» которым у Новосибирска плохо получается поддерживать статус столицы Сибири.

Конечно, освоение таких площадок требует комплексного подхода, на который в принципе не способны компании – временщики, старающиеся приходить на готовенькое, «воткнуть» один дом и убежать. А компаний крупных, серьезных, способных планомерно и надолго взяться за комплексную жилую застройку с предварительным расселением аварийного жилья - мало. Могу вспомнить, например, Леонида Сидоренко и его «Энергомонтаж», Алексея Матвеева и «Стройтрест № 43»… Думаю, такие фирмы надо поддерживать, они делают большое и важное дело, без преувеличения, государственной значимости. Была бы полезной поддержка в форме, например, закрепления большой территории для комплексного освоения за одним застройщиком. Чтобы он последовательно развивал ее целиком. Это не означает, что туда больше ни одна другая организация зайти не должна – но общее видение, общий контроль проекта, развития конкретной городской территории должны быть в руках одной компании, уполномоченной на это муниципалитетом, которой муниципалитет делегировал соответствующие полномочия.

Партнерство

- Получается такой социально ответственный «частно-государственный девелопмент»…

- Объединение интересов без объединения собственности – вот под таким деловым лозунгом мы приступаем к работе над Чеховским жилмассивом. Проект требует сотрудничества многих партнеров. С кем-то соответствующие договоренности уже достигнуты, с кем-то их еще предстоит достичь. Так, в настоящее время согласие на участие дали «Энергомонтаж» (строительство крупнопанельных домов для расселяемых) и «Стройтрест 43» (устройство инженерных сетей). Еще с заводом «Сибит» Главновосибирскстроя мы провели достаточно успешные переговоры…

- Они будут вкладываться в проект своей продукцией, неавтоклавным ячеистым бетоном?

- Почему «вкладываться»? Они будут нам продавать свой продукт. Для них плюс участия в проекте – опять-таки плановость. Они могут планировать выпуск продукции исходя из потребностей нашего проекта. Также имеются договоренности с финансово-кредитными учреждениями - с банком «Акцепт», с НОМОС-банком, с Новосибирским агентством ипотечного кредитования.

Думаю, проект получится. Тут главное – мыслить крупномасштабными, стратегическими схемами. «Учителя» в этом плане у нас были хорошие: Владимир Анисимов – считаю, отличный управленец, грамотный стратег, Сергей Аксененко – великолепный специалист по нахождению оптимальных схем финансирования… Кроме того, наш проект выносился на обсуждение Совета СРО НП Строителей Сибирского региона. Это одна из самых авторитетных строительных саморегулируемых организаций в Сибири; ее возглавляет Александр Савельев, в ее Совете – очень авторитетные специалисты, успешные бизнесмены. В беседах с ними мы существенно усовершенствовали идею проекта.

Повторюсь: я не утверждаю, что у нас стопроцентно это получится. Я не могу лично гарантировать успех (говорят, хочешь насмешить Бога – расскажи ему о своих планах). Но мы пытаемся отработать схему, стараемся сделать всё от нас зависящее. Вот, например, для местных жителей, которым предстоит расселение, проводили публичные слушания, рассказали о перспективах, которые открывает проект.

Цена доверия

- Владимир Германович, вы ведь предполагаете, что в расселении ветхого жилья на территории Чеховского «примут участие» также целевые средства федерального и местного бюджетов?

- Да, предполагаем. Но обратите внимание: при этом не требуем денег заранее. Пусть начнется работа, пусть нас смогут оценить уже по делам, и на этой серьезной основе уже можно будет четче определиться с дальнейшим выделением нам финансирования.

Кстати, в этом плане я поддерживаю вице-мэра Новосибирска Сергея Боярского. У него позиция: вперед денег никому не давать. Абсолютно верная позиция с точки зрения управленца, чиновника, и я ее разделяю в том числе и с точки зрения бизнесмена. Правильная! Сначала пусть застройщик покажет, на что он способен, а потом уже пусть претендует на бюджетную поддержку.

К слову, поддержка мэрии – это ведь не только выделение бюджетных денег. Сотрудничество с мэрией означает поддержку со стороны огромного административного ресурса, который в строительстве очень важен. Его в деньгах трудно измерить. Как выразить рублями доверие и спокойствие расселяемых граждан, например? А оно – доверие – крепнет именно при включении в проект муниципалитета. Городской власти доверяют больше, чем частному застройщику, пусть даже самому проверенному и надежному. Для граждан знак: если в деле участвует муниципалитет – значит, стройка будет доведена до конца. Тут ведь уже другой уровень гарантий, понимаете; фактически на уровне Конституции.

В партнерстве с мэрией дело у нас, конечно, пойдет быстрее и успешнее. В том числе и в вопросе привлечения в проект федеральных денег. Тут ведь на самом деле привлекательная схема вырисовывается, привлекательная прежде всего своей наглядностью и прозрачностью. Бюджетные деньги в нашем случае будут осваиваться в пределах одной большой, но компактной площадки, проверить правильность и эффективность их использования будет значительно удобнее, чем когда она «размазываются» по нескольким мелким объектам, разбросанным по всему региону и контролируемым разными структурами, находящимися в разных «зонах ответственности». Тут-то всё прозрачней некуда! И ответственный – один, никуда не скроется, за каждую копейку отчитается. И люди в итоге получат крышу над головой, получат нормальную среду обитания. А ведь именно спокойствие, сытость и безопасность людей является предметом главной заботы государства, верно?

- Кстати, как настроение у расселяемых людей?

- Пока что его можно охарактеризовать одним словом: недоверие. Просто им слишком давно и много чего обещали и, как правило, не выполняли. И чтобы преломить, преодолеть это недоверие, этот скепсис, мы проводим открытые обсуждения на публичных слушаниях, и делаем предметные шаги навстречу.

- Какие именно?

- Еще не получив землю, расселили первые три квартиры, пока чисто за свой счет. Думаю, эти небольшие практические действия стоят дороже десятков пышных обещаний. Чем бесконечно говорить «халва», куда лучше наконец принести и дать ее людям: пробуйте, всё без обмана! Так и собираемся действовать дальше – с упором на практику, не на слова, а на дела. Да, возможно, где-то ошибемся. Но ничего – мы себя не идеализируем и открыты к диалогу, готовы к критике.

Главное, чтобы критика была конструктивной, чтобы не было нытья этого безнадежного, грязи безвыходной, которую зачастую вы, журналисты, так любите: как ни сделай, всё плохо, всё не так! Получается, самый молодец тот, кто сидит, в носу ковыряет, ничего не делает и только критикует? Я противник такой очернительно-пассивной позиции.

Экономные светильники и видеокамеры в лифтах

- Владимир Германович, как ни велик проект «Чеховский», но он пока еще в стадии зарождения; наверняка у вас есть другие проекты, близкие к завершению…

- Да. У нас, например, есть объект застройки, который готовится к вводу в эксплуатацию в сентябре текущего года – имею в виду квартал «Тихие зори». В этом квартале мы делаем профессиональный теннисный корт для жителей города. Бесплатно. Хотя нам он обойдется в 2,5 млн. рублей. Стараемся держать уровень, создавать среду, как я говорил. Детские площадки тоже закупаем высококлассные, дома оборудуем импортными лифтами совместного китайско-японского производства, а в лифтах устанавливаем зеркала и видеокамеры, которые будут передавать сигнал в диспетчерскую и в РОВД. Хулиганам, «лифтовым насильникам» в таких лифтах будет труднее реализовать свои преступные помыслы…

- Вы сказали, лифты импортные. А отечественный лифт, допустим, на Карачаровском лифтовом заводе не выгоднее закупить?

- Те же самые деньги. Китайский лифт стоит столько же. Понимаете, у Карачаровского завода много потребителей, ему ни к чему цены низкие держать. К тому же их лифты тоже во многом состоят из импортных комплектующих, от того же «Отиса», там от собственно «Карачарово» мало что осталось.

- Видеокамера тоже удорожает лифт…

- На 30 тысяч рублей всего. Сам лифт стоит больше миллиона, малое удорожание получается. Так что комплектуем наши дома японскими лифтами, оснащенными видеокамерами.

Еще светильники закупаем светодиодные для освещения помещений и улиц – они светят ярко, но при этом потребляют электроэнергии в разы меньше в сравнении со своими традиционными аналогами. В квартале «Тихие зори» примерно 600 метров улицы оборудовали такими световыми приборами. Яркое полноценное освещение обеспечивается 25 яркими светильниками, а потребление электричества на все эти 600 метров освещенной улицы – всего 1,5 кВт/ч! Кстати, это отдельный небольшой наш бизнес – поставка качественных, недорогих и очень экономичных светодиодных (а значит, не содержащих вредоносной ртути) светильников. Обращайтесь, если надо; дешевле вряд ли найдете. Мэрия Новосибирска уже обратилась: есть договоренность о поставке наших светильников для освещения некоторых районов частного сектора города.

- Владимир Германович, возвращаясь к «Чеховскому»: вы ведь еще не все лоты по застройке этого микрорайона выиграли. Есть ли уверенность, что проект пойдет под вашим управлением, не развалится на разнородные фрагменты?

- Уверенность значительная. Понимаете, мало кого заинтересует эта головная боль с бешеным расселением, с переносом туберкулезных больниц и рекультивацией земли. Да-да, помимо прочего, нам отсюда еще и туберкулезную больницу надо вынести…

А мэрия заинтересована, чтобы на данную территорию пришел не временщик с точечной застройкой, а серьезный игрок с комплексным проектом. Вот мы и пришли».

Подготовил А. Русинов, газета «Строительные ведомости».

 
Разработка сайта в Новосибирске – дизайн-студия «ГЛОС»